¿Cuánto se gana alquilando un departamento en Florianópolis?
Si estás pensando en comprar un departamento en Florianópolis para invertir, probablemente esta sea una de las primeras preguntas que te hagas:
¿Cuánto puedo ganar por mes o por año alquilándolo?
La respuesta depende de varios factores. No existe una única rentabilidad para todos los departamentos de Florianópolis, y decir que cualquier propiedad puede generar determinado porcentaje sería simplificar demasiado una inversión que merece un análisis mucho más serio.
La rentabilidad depende principalmente de la ubicación, el precio de compra, el tipo de propiedad, la distancia al mar, las características del edificio, los amenities, la demanda de alquiler, la estrategia de administración y, especialmente, de cuándo y cómo compraste la propiedad.
Por eso, cuando hablamos de inversión inmobiliaria en Florianópolis, no alcanza con preguntar cuánto cuesta un departamento. Hay que hacerse una pregunta mucho más importante:
¿Cuánto puede producir ese departamento una vez que esté listo y cómo puedo maximizar ese rendimiento?
En el norte de la isla encontramos algunas de las mejores condiciones para hacerlo, especialmente en zonas como Ingleses, Canasvieiras, Cachoeira do Bom Jesus y Jurerê.
Y cuando el objetivo es obtener rentabilidad y valorización, existe una estrategia que merece especial atención: comprar en un lanzamiento inmobiliario, también conocido como inversión en pozo o en obra.
Florianópolis tiene una demanda de alquiler durante todo el año
Una de las grandes ventajas de Florianópolis para un inversor inmobiliario es que no depende exclusivamente del verano.
Por supuesto, existe una diferencia muy importante entre la temporada alta y el resto del año. Durante el verano la demanda turística aumenta considerablemente, pero Florianópolis también recibe visitantes por otros motivos durante los meses de menor movimiento turístico.
Hay personas que llegan por trabajo, eventos, congresos, cursos, seminarios, estudios, tratamientos de salud, actividades deportivas, investigaciones y también trabajadores remotos y nómades digitales.
Esto permite pensar en diferentes estrategias de alquiler y no necesariamente limitarse al clásico alquiler diario durante todo el año.
Los datos recientes ayudan a entender la dimensión de esta demanda. En 2025 el Aeropuerto Internacional de Florianópolis llegó a aproximadamente 5 millones de pasajeros, mientras que el movimiento internacional alcanzó un récord y tuvo a Santiago de Chile y Buenos Aires como los principales mercados internacionales.
Además, Santa Catarina recibió más de 526.000 turistas internacionales solamente durante el primer semestre de 2025, un crecimiento de 66,8% respecto del mismo período de 2024.
Y hay un dato particularmente interesante para nosotros: durante la temporada 2024/2025, hoteles de Jurerê registraron un crecimiento del 44% en la cantidad de huéspedes extranjeros respecto de la temporada anterior.
Todo esto ayuda a explicar por qué el mercado de alquiler del norte de Florianópolis resulta tan atractivo para inversores.
Dos grandes estrategias: alquiler anual o alquiler temporario
Cuando comprás un departamento como inversión, básicamente podés pensar en dos grandes estrategias:
1. Alquiler anual o permanente.
2. Alquiler temporario, turístico o una estrategia mixta.
Cada una tiene ventajas y desventajas.
La mejor no necesariamente es la que genera el porcentaje más alto. Es la que mejor se adapta a tu objetivo.
Alquiler anual en Florianópolis: estabilidad y previsibilidad
El alquiler anual consiste en entregar la propiedad a un inquilino que la utiliza como vivienda permanente durante un período prolongado.
En el norte de la isla existe una oportunidad interesante en este segmento.
¿Por qué?
Porque hay una gran diferencia entre encontrar “un lugar para alquilar” y encontrar un buen departamento para vivir durante todo el año.
Hay demanda de personas que quieren vivir en Ingleses, Canasvieiras, Cachoeira do Bom Jesus o Jurerê, pero no siempre existe una oferta abundante de departamentos nuevos, modernos, bien ubicados, con buenos amenities y una estructura pensada para vivir todo el año.
Por eso, una propiedad nueva, bien localizada y con buenas características puede tener una demanda especialmente interesante.
¿Cuánto puede rendir un alquiler anual?
Para una propiedad correctamente comprada y seleccionada, podemos trabajar con un objetivo aproximado de 8% a 10% de rentabilidad neta anual, dependiendo del inmueble y de las condiciones de la operación.
Es importante destacar que hablamos de un objetivo de rentabilidad para propiedades seleccionadas, no de una garantía ni de un promedio de todo el mercado inmobiliario de Florianópolis.
Las estadísticas generales pueden mostrar rentabilidades diferentes porque incluyen propiedades antiguas, ubicaciones distintas, precios de compra diferentes y muchas otras variables.
Lo importante para el inversor es entender que la rentabilidad empieza en el momento de la compra.
Comprar bien es parte de la rentabilidad.
Las ventajas del alquiler anual
El principal atractivo del alquiler anual es la previsibilidad.
Tenés un ingreso mensual relativamente estable durante todo el año y no dependés de llenar la agenda de reservas todos los meses.
Además, en un alquiler residencial tradicional, normalmente el inquilino asume gastos relacionados con el uso de la vivienda, como servicios y, de acuerdo con lo establecido en el contrato, determinados gastos vinculados al inmueble.
Esto hace que la administración sea más sencilla.
Otra ventaja importante es que la propiedad no necesita estar completamente equipada para recibir turistas.
Un inquilino permanente normalmente tiene sus propios muebles, electrodomésticos y objetos personales, o los adquiere al mudarse.
Por lo tanto, el propietario puede invertir menos en equipamiento inicial que en una unidad destinada exclusivamente al alquiler temporario.
La principal desventaja del alquiler anual
Hay una desventaja evidente para quien compra una propiedad en Florianópolis desde el extranjero:
mientras exista un contrato de alquiler, no podés disponer libremente de la propiedad para utilizarla durante tus vacaciones.
Si vivís en Argentina, Chile o Uruguay y pensás venir a Florianópolis algunos días durante el año, tendrás que considerar este punto.
Por eso, para un inversor que quiere generar renta pero también utilizar personalmente el departamento, el alquiler anual puede no ser la estrategia ideal.
Y ahí aparece una alternativa muy interesante.
Alquiler temporario en Florianópolis: vacaciones, turismo y alquiler por temporada
El alquiler temporario es probablemente el modelo que más rápido asociamos con Florianópolis.
Un turista llega, se hospeda durante algunos días o semanas y luego deja la propiedad disponible para el siguiente huésped.
Puede gestionarse a través de plataformas digitales, empresas especializadas o administradoras de alquiler temporario.
Este modelo permite aprovechar especialmente la enorme demanda turística de Florianópolis durante el verano.
Pero existe un error bastante común:
pensar que alquiler temporario significa solamente alquilar por día durante diciembre, enero, febrero y marzo.
La estrategia puede ser mucho más interesante.
La temporada alta: diciembre, enero, febrero y marzo
Durante estos meses se concentra la mayor demanda turística.
Las playas del norte de la isla reciben visitantes brasileños y extranjeros, especialmente argentinos, chilenos, uruguayos y turistas de otros mercados internacionales.
Es el período donde normalmente se pueden conseguir las tarifas diarias más altas y una ocupación elevada.
Para el propietario, estos meses pueden representar una parte muy importante de los ingresos anuales.
Pero una buena inversión no debería depender exclusivamente de ellos.
El verdadero desafío es saber qué hacer con la propiedad durante el resto del año.
Temporada media: una oportunidad que muchos inversores no consideran
Después del verano, la demanda turística disminuye, pero Florianópolis no se queda vacía.
Meses como abril, mayo, septiembre, octubre y noviembre pueden ser aprovechados mediante diferentes estrategias.
La propiedad puede alquilarse por períodos más largos a personas que llegan a la ciudad por:
- Trabajo.
- Cursos.
- Eventos.
- Seminarios.
- Actividades deportivas.
- Estudios.
- Investigación.
- Teletrabajo.
- Turismo prolongado.
- Personas que están buscando una vivienda permanente.
Por eso, una unidad que durante el verano se alquila por noche puede, durante otros meses, alquilarse por semanas o meses.
Temporada baja: no significa propiedad vacía
Junio, julio y agosto suelen presentar una menor demanda turística de playa.
Pero eso no significa necesariamente que la propiedad tenga que permanecer vacía.
Una estrategia de alquiler bien administrada puede buscar otros perfiles de huéspedes.
Por ejemplo:
Nómades digitales, profesionales que trabajan temporalmente en Florianópolis, personas que realizan cursos o capacitaciones, estudiantes, investigadores o personas que llegan a la ciudad mientras buscan una vivienda permanente.
Esto permite reducir la dependencia de la temporada de verano.
Y es justamente por eso que existe una estrategia que consideramos especialmente interesante para determinados inversores:
el alquiler mixto.
Alquiler mixto: temporada alta por día y el resto del año por mes
El alquiler mixto consiste en adaptar la estrategia según la época del año.
Durante la temporada alta:
Alquiler por día o por semana.
Durante la temporada media y baja:
Alquiler mensual o por períodos más largos.
De esta forma, se intenta aprovechar lo mejor de los dos mundos.
En verano se busca maximizar el ingreso por noche.
Durante el resto del año se busca reducir la vacancia y mantener la propiedad generando ingresos.
Y existe otra ventaja importante:
el propietario mantiene la posibilidad de utilizar su departamento.
Si querés venir a Florianópolis durante unas semanas, podés bloquear esas fechas y utilizar tu propia propiedad.
¿Cuánto puede rendir un alquiler temporario o mixto?
En una propiedad correctamente seleccionada, bien ubicada y administrada profesionalmente, el objetivo puede estar aproximadamente entre 11% y 15% de rentabilidad neta anual sobre el capital invertido.
Nuevamente, esto no significa que cualquier departamento de Florianópolis genere automáticamente ese rendimiento.
Es un rango que puede ser alcanzado por determinadas inversiones cuando se combinan correctamente:
- Precio de compra.
- Ubicación.
- Producto.
- Tamaño.
- Amenities.
- Demanda.
- Tarifas.
- Ocupación.
- Administración.
Y esta última parte es fundamental.
No alcanza con comprar un departamento y publicarlo en Airbnb.
La administración puede hacer una diferencia enorme en el resultado final.
¿Qué significa realmente rentabilidad neta?
Esta diferencia es fundamental.
Cuando alguien dice:
“Mi departamento genera R$10.000 por mes”
eso no significa que ganó R$10.000.
Hay que descontar los gastos asociados a la operación.
Dependiendo de la estrategia pueden existir:
- Administración.
- Limpieza.
- Mantenimiento.
- Gastos de condominio.
- IPTU.
- Servicios.
- Comisiones de plataformas.
- Otros costos operativos.
Por eso, para nosotros tiene mucho más sentido hablar de rentabilidad neta, es decir, cuánto dinero queda efectivamente después de considerar los principales gastos de operación.
El precio de compra es tan importante como el alquiler
Acá llegamos a uno de los puntos más importantes de todo este artículo.
Dos departamentos idénticos pueden tener una rentabilidad completamente diferente si uno fue comprado correctamente y el otro no.
Imaginemos dos propiedades que generan exactamente R$60.000 líquidos al año.
Propiedad A:
Precio de compra: R$800.000
Rentabilidad:
7,5% anual
Propiedad B:
Precio de compra: R$500.000
Rentabilidad:
12% anual
El ingreso es el mismo.
La rentabilidad es completamente diferente.
Por eso, si tu objetivo es invertir, no alcanza con buscar el departamento que tenga el alquiler más caro.
Hay que encontrar la mejor relación entre:
precio de compra + ubicación + potencial de alquiler + valorización.
¿Por qué los lanzamientos inmobiliarios pueden ser una excelente oportunidad?
Acá llegamos a uno de los principales motivos por los que nosotros trabajamos principalmente con lanzamientos.
Un lanzamiento inmobiliario, también conocido como inversión en pozo, en obra o en verde, permite comprar una propiedad antes de que esté terminada.
Y eso cambia completamente la ecuación.
En muchos proyectos podés acceder a:
- Un precio inicial más competitivo.
- Financiamiento directo durante la construcción.
- Cuotas distribuidas durante varios años.
- Una propiedad completamente nueva.
- Elección de unidades.
- Mejores posiciones dentro del edificio.
- Amenities modernos.
- Mayor potencial de valorización durante la obra.
Si tenés capacidad para esperar tres o cuatro años hasta la entrega, podés estar comprando hoy una propiedad que todavía no existe físicamente como producto terminado.
La valorización: la segunda fuente de rentabilidad
Cuando hablamos de una inversión inmobiliaria, muchas veces pensamos solamente en el alquiler.
Pero existen dos fuentes principales de retorno:
1. La renta que genera la propiedad.
2. La valorización de la propiedad.
Y los lanzamientos tienen una característica muy interesante:
permiten capturar parte de la valorización que ocurre durante la construcción.
Si comprás en la etapa inicial de un proyecto bien localizado y el precio de las unidades aumenta durante la obra, esa diferencia forma parte del potencial retorno de tu inversión.
Por eso, si no necesitás generar renta inmediatamente y podés esperar tres o cuatro años, la inversión en lanzamiento puede ser especialmente interesante.
No solamente comprás un departamento.
Comprás tiempo.
Y ese tiempo puede permitirte pagar la propiedad progresivamente mientras el proyecto avanza y, al mismo tiempo, capturar la valorización del mercado y del propio emprendimiento.
Pero cuidado: no cualquier lanzamiento es una buena inversión
Este es probablemente el consejo más importante de todo el artículo.
Que un proyecto sea un lanzamiento no significa automáticamente que sea una buena inversión.
Hay excelentes lanzamientos.
Y también existen proyectos que simplemente son nuevos.
No es lo mismo.
Antes de invertir hay que analizar:
Ubicación
¿Cuánto está realmente de la playa?
¿Qué hay alrededor?
¿Cómo es el acceso?
¿Qué infraestructura tiene la zona?
Precio
¿El precio por metro cuadrado es competitivo para esa ubicación?
Constructora
¿Qué experiencia tiene?
¿Qué proyectos anteriores entregó?
Producto
¿El departamento realmente tiene demanda?
Amenities
¿Son útiles y valorizan el inmueble?
Rentabilidad
¿Qué tipo de alquiler puede funcionar?
Valorización
¿Qué potencial tiene la zona y el proyecto?
El norte de Florianópolis: una región especialmente interesante para invertir
Nuestro foco está en el norte de la isla porque conocemos profundamente esta región y entendemos cómo se comportan sus diferentes mercados.
Trabajamos principalmente en:
Ingleses, Canasvieiras, Cachoeira do Bom Jesus y Jurerê.
Cada barrio tiene un perfil diferente.
Ingleses tiene una gran población permanente, infraestructura y una fuerte demanda turística.
Canasvieiras tiene una enorme tradición turística y una ubicación estratégica.
Cachoeira do Bom Jesus combina playa, tranquilidad y crecimiento inmobiliario.
Jurerê se posiciona en un segmento de mayor poder adquisitivo y fuerte demanda turística.
No se trata de decir que un barrio es “el mejor” para todo.
Se trata de entender qué barrio y qué propiedad son mejores para cada objetivo.
¿Por qué el norte de Florianópolis tiene tanto potencial para alquiler?
Porque concentra algo fundamental para el mercado inmobiliario:
demanda.
El norte de la isla reúne algunas de las playas más conocidas de Florianópolis y una gran cantidad de infraestructura turística.
Además, el crecimiento del turismo internacional está favoreciendo especialmente esta región.
El Gobierno de Santa Catarina destacó que el norte de Florianópolis es una de las zonas preferidas por visitantes de países vecinos, y durante la temporada 2024/2025 los hoteles de Jurerê registraron un fuerte crecimiento de huéspedes extranjeros.
A esto se suma la conectividad aérea internacional.
Para un inversor argentino o chileno, esto es particularmente relevante.
No estamos hablando solamente de una ciudad brasileña con turismo interno.
Estamos hablando de un destino cada vez más conectado con los principales mercados emisores de turistas de Sudamérica.
¿Es realmente rentable Airbnb en Florianópolis?
Los datos disponibles muestran que existe un mercado de alquiler temporario muy importante.
Según un estudio de FGV divulgado por Airbnb, la actividad de alquiler temporario en Florianópolis movilizó R$4,7 mil millones durante 2024 y estuvo asociada a R$2,6 mil millones de aporte al PIB municipal.
Por otro lado, datos de mercado de Airbtics para el período 2025/2026 estimaron para Florianópolis una facturación mediana de aproximadamente R$78.000 anuales por anuncio, con una ocupación mediana cercana al 56%.
Estos datos son útiles para entender el tamaño y el dinamismo del mercado, pero hay que interpretarlos correctamente.
No significa que cualquier propiedad vaya a generar R$78.000 al año.
La rentabilidad de una unidad concreta puede ser mucho mayor o mucho menor dependiendo de su ubicación, precio, tamaño, estado, amenities, capacidad y administración.
Por eso no recomendamos comprar basándose únicamente en una estadística general de Airbnb.
La verdadera pregunta no es “¿cuánto puedo cobrar?”
La verdadera pregunta es:
“¿Qué propiedad debería comprar para conseguir el mejor resultado?”
Y esa diferencia es enorme.
Un inversor puede encontrar un departamento que se alquila a R$500 por noche y pensar que encontró una excelente oportunidad.
Pero si pagó demasiado por ese departamento, la rentabilidad puede ser mediocre.
Otro inversor puede comprar una unidad que se alquila a R$350 por noche, pero haber ingresado a un precio mucho más bajo y obtener una rentabilidad significativamente superior.
Por eso, el precio de compra es una parte fundamental de la rentabilidad futura.
Y justamente ahí es donde un buen asesor inmobiliario puede agregar muchísimo valor.
El trabajo del asesor no termina cuando elegís un departamento
Comprar un inmueble es fácil.
Comprar el inmueble correcto es mucho más difícil.
Nuestro trabajo consiste justamente en analizar qué proyecto tiene sentido para cada cliente.
No buscamos simplemente mostrarte todos los departamentos disponibles.
Trabajamos con proyectos seleccionados y constructoras con las que tenemos relación, buscando oportunidades que tengan sentido desde el punto de vista de la inversión.
Analizamos tu objetivo:
¿Querés renta?
¿Querés valorización?
¿Querés utilizarlo algunos meses al año?
¿Querés mudarte en tres o cuatro años?
¿Querés combinar renta y uso personal?
A partir de eso buscamos el producto que mejor se adapte a tu estrategia.
Entonces, ¿cuánto se puede ganar alquilando en Florianópolis?
Como referencia para una inversión correctamente seleccionada:
Alquiler anual
Aproximadamente 8% a 10% neto anual, dependiendo de la propiedad, precio de compra, ubicación y condiciones de alquiler.
La principal ventaja es la estabilidad y previsibilidad del ingreso.
Alquiler temporario
Puede ofrecer un potencial de rentabilidad superior, especialmente durante la temporada alta, pero también requiere mayor gestión y tiene más costos operativos.
Alquiler mixto
Combina alquiler diario durante la temporada alta y alquiler mensual durante buena parte del resto del año.
Para propiedades bien seleccionadas y correctamente administradas, un objetivo aproximado de 11% a 15% neto anual puede ser posible.
Estos porcentajes son referencias orientativas y no garantías de rentabilidad. Cada propiedad debe analizarse individualmente.
¿Cuál es la mejor estrategia para vos?
No existe una única respuesta.
Si buscás tranquilidad y previsibilidad, probablemente el alquiler anual sea más adecuado.
Si querés maximizar el potencial de rentabilidad y además utilizar la propiedad cuando vengas a Florianópolis, el alquiler temporario o mixto puede ser más interesante.
Y si además tenés capacidad para esperar tres o cuatro años, un lanzamiento inmobiliario bien elegido puede ofrecer una combinación especialmente atractiva de precio de entrada, financiación, valorización y rentabilidad futura.
La mejor inversión no es necesariamente el departamento más barato
Este es el concepto que queremos que te lleves de este artículo.
Cuando alguien busca invertir en Florianópolis, muchas veces comienza preguntando:
“¿Cuál es el departamento más barato que tienen?”
Nosotros preferimos hacer otra pregunta:
“¿Cuál es el departamento que mejor puede funcionar para tu objetivo?”
Porque un inmueble barato en una mala ubicación puede terminar siendo una inversión cara.
Mientras que una unidad correctamente ubicada, comprada en el momento adecuado y con una estrategia de alquiler bien pensada puede producir mejores resultados durante muchos años.
Invertir en Florianópolis desde el exterior también es posible
Si sos argentino, chileno, uruguayo o de cualquier otro país de habla hispana, no necesitás mudarte a Brasil para comenzar a invertir.
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Te ayudamos con:
- Atención completamente en español.
- Definición de tu estrategia de inversión.
- Selección del lanzamiento adecuado.
- Gestión de tu CPF.
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- Firma de contratos online.
- Seguimiento de la obra.
- Asesoramiento para la escritura.
- Recomendación de empresas para amoblar tu propiedad.
- Contacto con empresas especializadas en administración de alquileres.
La idea es que puedas invertir en Florianópolis sin tener que resolver solo cada etapa del proceso.
Conclusión: la rentabilidad comienza antes de comprar
Si estás pensando en comprar un departamento en Florianópolis para alquilarlo, no te recomendamos empezar preguntando solamente:
“¿Cuánto puedo cobrar de alquiler?”
Empezá por algo más importante:
“¿Qué propiedad debería comprar?”
La ubicación, el precio de entrada, la tipología, el edificio, los amenities, la demanda y la estrategia de alquiler van a determinar gran parte del resultado final.
Y si tu objetivo es invertir pensando en rentabilidad y valorización, los lanzamientos inmobiliarios del norte de Florianópolis merecen especial atención.
Comprar durante la obra permite acceder a condiciones que una propiedad terminada no siempre ofrece: financiación, elección de unidad, propiedad nueva y potencial de valorización antes de recibir las llaves.
Pero no cualquier lanzamiento sirve.
Ahí es donde la experiencia del asesor inmobiliario hace la diferencia.
En Viaje Pronto conocemos el norte de Florianópolis y trabajamos con lanzamientos seleccionados pensando en algo mucho más importante que simplemente venderte un departamento:
que la propiedad tenga sentido como inversión para vos.
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No se trata de comprar cualquier departamento. Se trata de comprar el correcto.
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